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中小型房企纷纷“出海”掘金

2014-01-08 01:35未知人气
 有房企相关责任人透露:投资海外项目比国内轻松简单
 
  五年前,尽管有一些大型房企已悄然出海,但提起房企海外开发,很多人还觉得是个遥远的事情。现在,不少房企已经大张旗鼓地宣传其在海外的项目,比如绿地的悉尼、济州岛项目,万科在美国的项目,万通在美国开发的中国中心项目等。
 
  除这些大型房企外,总部在佛山的房企,也加速了海外开发的步伐,比如碧桂园、德宝地产进入马来西亚开发,碧桂园还拟进入韩国,宏鼎地产也有意到东南亚开发。最近,又传出近200家佛山企业在俄罗斯建房,达成10亿元合作意向的消息。
 
  记者调查发现,房企海外开发虽与自身战略有一定关系,但或多或少受到佛山土地价高难买,以及国内房地产市场不太稳定的影响。中小型房企出海意愿更明显,有房企相关责任人透露,投资海外项目比国内轻松简单。
 
  现象:本地中小型房企“恋”上海外购房
 
  在马来西亚与新加坡交界处的新山市,一处碧桂园开发的房地产项目——金海湾正在热卖。据了解,8月开盘后短短几个月,这个在当地前所未有的“巨无霸”楼盘即创造了令人瞩目的销售业绩,超过6000套商品房被订购,意向成交金额超过百亿元人民币。此前,整个新山市全年的房地产销售也不过70亿元人民币左右。
 
  碧桂园成为佛山房企海外开发饮得头啖汤的企业。跟随者还有德宝地产,这家企业三年前在新加坡上市,海外上市为其在海外投资提供了便利。2012年7月,德宝地产在马来西亚开发一个占地400多亩的项目。这个项目的主要购房客是佛山人。
 
  11月14日,近200家佛山企业参加了上海合作组织国家中俄重大项目(保障房项目)落地合作会议,会上达成了人民币10亿元的合作意向,引起了业界的关注。
 
  另外,佛山本土出海开发的多为中小型房企。即便是像碧桂园这样的上市房企,因销售额未过千亿元,也处于上市房企中的第二梯队。
 
  调查:融资易、法律法规健全吸引房企“出海”
 
  “在佛山买地太难了,中小型本土房企基本拿不到地了。即便是拿得到地,地价也太高了,开发风险太大。”德宝地产一位股东向记者说,企业并非不想在佛山开发,而是佛山高企的地价和开发成本较高,于是董事会想到去海外拓展。
 
  记者在调查中发现,海外开发并不如想象中难,部分手续甚至比国内还要简化。碧桂园马来西亚项目从报建到示范区开放仅用了四个月的时间,从拿地到销售去化率超六成仅用了七个月的时间,虽然上市房企的规模化、流水线帮了大忙,但也可看出海外开发的流程并不繁杂。
 
  有房企负责人反映,国外开发步步有法可依,信息公开、规则透明,让人放心,开发起来也相对轻松。有在澳大利亚开发房产的大型房企透露,只需安排国内的一两个人在当地主持下日常工作就可以,其他事物全部交给专业的顾问公司去做。在建设过程中,一般不会出现偷工减料的问题。销售过程中,法律规范也非常详细,买卖双方均由代理律师沟通签约,后续产生的分歧极少。
 
  房地产是高负债行业,境外融资成本更低、融资相对简单也是房企看中的。资本人士表示,如今境内房地产信托等融资渠道,开发商普遍要支付15%左右的成本,而境外融资成本有可能比境内低九成,并且对于巨型房企而言,单靠银行显然是不够的。据悉,香港贷款2厘多的成本,日本贷款1厘多的成本,相对于境内而言,资金成本要低很多,房企一旦在当地有项目开发或者有公司成立,都会有助于获得当地资本。
 
  提醒:海外开发要注意融合当地
 
  许多开发商进入海外开发时,不会选择单独操作的方式,而是会在当地选择一个合作商。也有一些国家规定,国外公司进入当地开发,需要与当地公司合作。比如,泰国法律规定,在泰国开发房地产的外国企业必须在投资、设计等一系列环节与泰国本土公司合作,商品房在出售时有40%必须留给泰国人;而马来西亚的法律则规定,商品房的1/3必须出售给当地马来人。
 
  这种做法在业界看来是比较稳妥的,因为房地产业是本地化属性很强的行业,不同的市场,在政策法规、金融环境和客户需求等方面都存在较大差异,因此佛山房企进入海外房地产市场需要格外谨慎,找一个懂当地情况的合作商很有必要。
 
  专业人士还提醒,本土房企投资海外要提前做好调研,谨慎对待细节。比如,在具体开发设计中,需要尊重并符合当地的风俗和喜好。另外,中国企业在进入海外市场时要严格遵循当地法律条款,并且选择成熟稳妥的合作对象;投资的项目要注重品质和环保,打造良好的口碑,这样才更具市场竞争力,更好占有市场并赢得口碑。